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【刑事法律】房東無故進入房客屋內,恐觸犯侵入住宅罪



關於房東可否隨意進入已出租的房屋內,過去常有案例發生,例如房東欲出售房屋,沒有經過房客同意即帶人進屋內看屋;租期已過房客卻不搬走,或是房客欠繳好幾期的租金,房東只好趁房客不在,進去屋內將東西搬走;或是未徵得房客同意,即進入房內查看巡視或修繕等。

刑法第306條第1項規定,無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處1年以下有期徒刑、拘役或300元以下罰金;同條第2項規定,無故隱匿其內,或受退去之要求而仍留滯者,亦同

在房屋租賃關係合法存續期間,雖然房屋的所有權還是由房東享有,但依照民法第421條規定,房客對於其所租賃的房屋已經取得「使用、收益權利」,房屋的使用權歸屬於房客,即屬於刑法第306條所稱之他人「住宅」或「建築物」。因此,不論房客是否有依約繳納租金或是有房屋修繕之爭議,只要租賃關係沒有經過雙方協議終止、解除或是經過法定程序結束,房客均有權使用房屋,房東對於房屋的使用權利暫時終止,房東若無故進入房客使用的租賃空間,就可能構成無故侵入住宅刑事責任。

然而,爭議常發生在房東自以為進入房屋是有理由的,但其理由是否正當,房客卻不認同。刑法第306條之罪,重在保護個人之住屋權即個人居住之場所有不受其他無權者侵入留滯其內干擾與破壞之權利,故本罪以未經同意無故進入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦為構成要件。所謂無故侵入,係指行為人無權或無正當理由,或未得住屋權人之同意,而違反住屋權人之意思,以積極作為或消極不作為之方式進入他人之住宅或建築物,如果習慣上、道德上許可而無背於公序良俗者,即非「無故」。

至於房東帶人看房子到底算不算正當理由,可能會因不同法官而有不同認定,不是只要未經房客同意進入房子就一定有罪,建議房東應與房客協調,在不影響房客的權益下商訂可看房的時間,或是雙方協議提前終止租賃契約。此外,若發生房客違約之情形,建議必須循法定程序來終止租約,此時才能終止房客使用房子的權利。如於簽約之初即至法院公證租賃契約為佳,因為依據公證法規定,公證後的租約可作為「執行名義」,房客如有違約情事,房東就能直接要求法院進行強制執行,免去法院打官司要求房客返還房子的困擾。

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